LOGISTIKKEIENDOM: Moderne logistikkbygg i Groruddalen ligger attraktivt til langs hovedveinettet, der etterspørselen etter effektive lagerarealer holder seg høy - noe som gir høy leie.Foto: MENY / Aspelin Ramm Eiendom
Moderne lagerbygg holder stand – eldre lokaler møter tøffere marked
Ledigheten for industri- og logistikkeiendom i Stor-Oslo ligger på 4,1 prosent. Samtidig blir forskjellene mellom moderne logistikkbygg og eldre lagerlokaler stadig tydeligere.
Ifølge CBREs Norway Industrial & Logistics Market Figures H1 2026 ligger ledigheten innen industri- og logistikkeiendom på 4,1 prosent i Stor-Oslo. For de mest attraktive logistikkparkene like utenfor Oslo er det ikke tomtereserver for nybygg. Her ligger leienivået for gode, eksisterende bygg på 1500–1700 kroner per kvadratmeter.
LOGISTIKKEIENDOM: Amund Medbø i CBRE mener forskjellen mellom moderne og eldre logistikkeiendommer vil øke i Stor-Oslo.kolonihaven
Etterspørselen er særlig rettet mot moderne og driftseffektive bygg. Samtidig møter eiere av eldre lager- og industrieiendommer et mer krevende utleiemarked. Det er en trend som vil vedvare, mener Amund Medbø, Head of Investor Leasing i CBRE.
– Ja, forskjellen mellom ineffektive, «dårlige», lagereiendommer og mer effektive eiendommer hvor bygget har god takhøyde, rikelig med porter, få søyler, og i tillegg romslig kjøregård, og fleksibilitet i bygningsmasse og tomt for mulig utvidelse, vil øke, sier han til Logistikk Inside.
Samtidig ser man at Groruddalen kan oppnå høyere leier på eksisterende og til dels ukurante bygg.
Fakta: CBRE
Med mer enn 155.000 ansatte i over 100 land er CBRE et ledende selskap for eiendomsrådgivning og eiendomsinvesteringer globalt.
Hovedkontoret ligger i Dallas, USA.
I Norge har CBRE over 300 ansatte med hovedkontor i Oslo.
CBRE har en egen satsing på industri- og logistikkeiendom og publiserer jevnlig markedsanalyser og rapporter.
Mangelen på attraktive tomter vil også prege de neste årene og sende leieprisene opp, mener Medbø.
– Tomter nord og sør for Oslo er mangelvare. Etterspørselen etter nybygg vil vedvare, og leieprisene vil stige, er hans konklusjon.
PRIME-LEIE: CBREs kart viser at prime-leien for lager- og logistikkeiendom er høyest i Groruddalen, med 2 000 kroner per kvadratmeter.
CBRE peker på at enkelte utleiere må være mer fleksible for å få kontrakter på plass. Det kan blant annet innebære leiefritak og andre økonomiske insentiver.
For transportører, logistikkoperatører og vareeiere handler valg av bygg i økende grad om mer enn antall kvadratmeter. Effektiv takhøyde, gode laste- og losseforhold, energibruk, lokalisering og muligheten for automatisering kan ha direkte betydning for kostnaden ved å drive logistikkoperasjonen. Dette kan oppnås i randsonen med lavere leieforventning, der det finnes muligheter for å bygge nytt.
– Hvilke egenskaper ved byggene er det leietakerne i størst grad er villige til å betale ekstra for?
– Aktørene er villige til å betale bedre for lokaler med visse spesifikasjoner, eksempelvis cross dockere, bygg med kjøl-frys eller bygg med annen spesiell teknikk, sier Torgersen.
Et eldre lager kan derfor være billigere å leie, men ikke nødvendigvis billigere å drive.
Prime-leie rundt 2.000 kroner
For de beste lager- og lettindustrieiendommene i Groruddalen rapporterer CBRE et prime-leienivå på rundt 2.000 kroner per kvadratmeter.
Den lave ledigheten indikerer samtidig at tilbudet av attraktive lokaler fortsatt er begrenset.
Aktører som trenger store, moderne lagerflater med god tilgang til hovedveinettet rundt Oslo, kan dermed oppleve en viss konkurranse om de beste logistikkbyggene og -tomtene.
Kan gi muligheter for leietakerne
Utviklingen kan være særlig interessant for selskaper som står foran reforhandling av leiekontrakter eller vurderer flytting.
I deler av markedet kan økt ledighet og større fleksibilitet hos utleierne gi mulighet til å forhandle frem bedre betingelser. Samtidig må besparelsen på husleien veies mot kostnadene et mindre effektivt bygg kan påføre logistikkoperasjonen.
INVESTORMARKEDET: Simen Torgersen i CBRE opplever fortsatt stor interesse for lager- og logistikkeiendom, men mener investorene blir stadig mer selektive.
Det er nettopp denne todelingen som blir et av de viktigste trekkene i markedet fremover: Moderne logistikkeiendom med riktig beliggenhet holder seg attraktiv, mens eldre og mindre effektive lagerbygg i større grad må konkurrere på pris og betingelser.
Investormarkedet
– Interessen for kjøp av lager og logistikkeiendom er fortsatt stor, og stadig flere aktører ønsker segmentet inn i sine porteføljer, sier Simen Torgersen, Head of I & L i Capital Markets i CBRE.
Lager og logistikkeiendom fremstår som et av de mest interessante segmentene for utenlandske investorer som vil kjøpe eiendom i Norge, mener han.
Transaksjonsvolumet i det norske logistikk- og industrimarkedet nådde 6,6 milliarder kroner i første halvår 2026, opp 25 % fra året før. Sektorens andel av det totale transaksjonsvolumet steg til 17 %, nærmere det tiårige snittet på 19 %. Logistikksegmentet drev aktiviteten, med KLPs kjøp av tre logistikkeiendommer fra Urban Partners for 1,80 milliarder kroner, som alene sto for 27 % av segmentvolumet. Prime yield ligger uendret på 5,50 %.
– Selv om investorene fortsatt viser stor interesse for logistikksegmentet, blir kapitalen stadig mer selektiv. Gode logistikkeiendommer, både korte og lange kontrakter, i populære logistikkområder forventes å tiltrekke seg størst oppmerksomhet i markedet fremover, sier Torgersen.
