Dyr transport gjør beliggenhet viktigere enn noen gang

– Vi har hatt noen år tilbake med en veldig høy andel som forventet vekst. Så avtok det, og nå ser vi en gradvis normalisering, sier senioranalytiker Magnus Havikbotn Jacobsen i DNB Næringsmegling.

Han er ansvarlig for den årlige Lager- og logistikkundersøkelsen som DNB har gjennomført årlig siden 2018. 

Forsiktig optimisme etter covid-boomen

Ifølge Lager- og logistikkundersøkelsen 2026 forventer om lag halvparten av aktørene økt arealbehov de neste fem årene. I snitt ventes en vekst på 9 prosent.

Det er en tydelig oppgang fra de siste to årene, men fortsatt et godt stykke unna toppårene under og rett etter pandemien da forventet vekst var helt oppe i 21 prosent.

– Mange gjorde store investeringer under covid. Nå ser vi at flere har litt å gå på. Det har også vært en del generell usikkerhet på etterspørselssiden, sier Jacobsen.

Han beskriver stemningen som forsiktig optimistisk, men med langt større bransjeforskjeller enn tidligere.

Retail- og transportaktører trenger mer plass, mens bygg- og anleggsbransjen har hatt en svakere utvikling.

– Bygg og anlegg sliter litt. Der har det vært nedgang, mens retail og transport i større grad melder om økt behov.

Maks ti minutter til E6 – helst fem

Transportkostnadene har økt kraftig siden 2020, noe som slår direkte inn i hvor viktig lokaliseringen av et lager er. 

I undersøkelsen scorer transportkostnader klart høyest som faktor ved valg av beliggenhet, og at sentral plassering dermed har blitt viktigere de siste fem årene.

– I den grad de klarer å finne en beliggenhet som kan redusere transportkostnaden, har de betalingsvilje for det, sier Jacobsen.

Nærhet til europavei er blitt stadig mer kritisk.

– Maks ti minutter til europaveien, helst fem. Den avstanden blir mer og mer avgjørende, sier Jacobsen.

Dette forklarer også hvorfor østaksen – Vestby, Drøbak og Langhus – trekkes frem som særlig attraktiv, sammen med områdene rundt Gardermoen. For enkelte kan nærhet til havn spille inn, men for de fleste er europavei viktigst.

Sentralisering rundt Stor-Oslo fortsetter

Undersøkelsen viser en tydelig tendens til ytterligere sentralisering rundt Stor-Oslo.

Flere peker på at vi vil se flere eksempler på store, automatiserte sentrallagre – slik som Coop-satsingen på Gardermoen.

– Vi tror det blir enda større fokus på sentralisering. De store investeringene har vært rettet mot større tomter med utvidelsesmuligheter, og flere kan komme til å gjøre som Coop og nedskalere lagre i andre deler av landet, sier Jacobsen.

Flere lagerbrukere melder at de syns tilgangen på lagerlokaler har bedret seg noe, etter vedvarende stort press i mange år. Det er likevel klare forskjeller. Flere aktører påpeker at lokaler på 2–3000 kvm. oppfattes krevende å få tak i, mens det er noe lettere å finne lokaler på over 5000 kvm.

Ikke noe Sverige-rush

Enkelte aktører har flyttet lagerfunksjoner til Sverige, men ifølge DNB preger utflytting Oslo-markedet i begrenset grad.

– Vi har prøvd å kartlegge dette flere ganger. Det finnes noen eksempler, men vi tror ikke det vil prege Oslo-markedet i stor grad. Det er usikkert hvor stor besparelsen faktisk er, og det er betydelige omstillingskostnader, sier Jacobsen.

Kraft kan bli neste flaskehals

Et tydeligere tema i årets undersøkelse er tilgang på kraft.

Overgangen til grønn transport og mer automatisering øker energibehovet betydelig. Flere uttrykker bekymring for om områdene og klyngene faktisk vil kunne levere tilstrekkelig kapasitet til å for eksempel lade en flåte av elektriske lastebiler.

– Kanskje er det ikke det største problemet i dag, men det kan bli det. Skal man lade på natta samtidig med naboen, og samtidig drive kraftkrevende automatiseringsanlegg, kan det bli krevende. Tilgang på kraft kan dermed utvikle seg til et konkurransefortrinn for enkelte områder, sier Jacobsen.

Solid leieprisvekst – men tegn til utflating

Leieprisene for lager og logistikk i Stor-Oslo er rundt 60 prosent høyere enn i 2016

Snittleien ligger nå på om lag 1.395 kroner per kvadratmeter, mens A-kategorien er oppe i 2.130 kroner per kvadratmeter

Samtidig ser DNB tegn til noe avtagende veksttakt i 2025, selv om de beste eiendommene fortsatt har god prisutvikling.

– Vi ser en veldig god prisutvikling over tid, klart mer enn KPI. Samtidig merker vi at det er noe bedre tilgang på lokaler enn før. De minste lagrene er fortsatt krevende å finne, mens det kan være litt lettere i de større segmentene, sier Jacobsen.

Han peker også på at kravene fra leietakerne er blitt tydeligere – både når det gjelder lokasjon, tomtekvalitet og utvidelsesmuligheter.

Miljøkrav møter marginpress

Miljø og grønn transport er fortsatt en viktig del av anbuds- og eierkravene. Samtidig rapporterer 58 prosent at kundene ikke har betalingsvilje for miljøvennlig transport.

– Vi merket tidligere at mange ville ta store satsinger på miljø. Nå opplever jeg at det er mer marginpress hos noen. De har problemer med å skyve merkostnaden over på kunden, sier Jacobsen.

Investorinteressen holder seg høy

Til tross for mer selektivt transaksjonsmarked viser undersøkelsen fortsatt god investorinteresse for lager og logistikk.

– Vi ser en veldig sterk interesse for lager og logistikk i et investeringsperspektiv. Det slår også inn i prisingen.