Vil bygge nytt tyngdepunkt for logistikk

Glastad Eiendom har brukt nærmere ti år på regulering, kartlegging og tilrettelegging før de nå trykker på startknappen for Holmestrand Næringspark. Med ferdig regulerte tomter, godkjent infrastruktur og mulighet for automatiserte høytlagre på opptil 36 meter, mener utviklingsdirektør Eirik Sunde at området kan bli et nytt, strategisk knutepunkt for logistikk på Østlandet.

– Det er rett og slett ikke mer areal igjen langs E18 mellom Oslo og Drammen, sier Sunde.

– Skal du ut av Drammen og sørover, er dette et av de få stedene hvor du faktisk kan etablere større, moderne logistikkbygg.

Lang prosess – klar for markedet

Holmestrand Næringspark har et samlet areal på rundt 230 dekar og ligger tett på E18, delvis i Holmestrand kommune og delvis i Tønsberg. Ifølge Sunde har nettopp kommunegrensene, kombinert med krav til samordning, bidratt til at utviklingen har tatt tid.

– Vi har jobbet i åtte–ti år med det som er tungt og krevende: regulering, konsekvensutredninger og avklaringer mot myndigheter. Nå er hele næringsparken ferdig regulert og godkjent i begge kommuner, med igangsettingstillatelse for vei, tomter og teknisk infrastruktur.

Den første tomten, F1, ble gjort byggeklar i høst. Tomten er på rundt 20 000 kvadratmeter og kan gi mellom 12 000 og 15 000 kvadratmeter bebyggelse, avhengig av løsning og høyde. Tillatt byggehøyde er opptil 15–20 meter, med bebygget areal (BYA) på 60 prosent – samme utnyttelsesgrad for alle tomtene i parken.

– Det er den beste tomten i området, med maksimal eksponering mot E18. Nå ferdigstiller vi adkomstvei og infrastruktur for hele næringsparken, og det skal stå klart til sommeren.

Ikke tomtesalg – men skreddersøm

Glastad Eiendom posisjonerer seg tydelig i markedet. De ønsker ikke å være en ren tomteselger, men heller utvikle prosjekter i tett dialog med brukerne – på samme måte som flere av de større aktørene i logistikkeiendom.

– Forretningsmodellen vår er å finne leietakere eller brukere som ønsker spesialtilpassede bygg. Vi regulerer, prosjekterer og opparbeider, og så kan vi selv – eventuelt sammen med partnere – utvikle det bygget som passer best for den aktuelle virksomheten.

Ifølge Sunde ser de også at mange brukere ønsker fleksibilitet i eierskap.

– Noen vil leie, andre vil være med i prosjektet og kanskje eie bygget på sikt. Det viktigste for oss nå er å få de første aktørene på plass. Når det skjer, vet vi av erfaring at næringsparken virkelig kommer på kartet.

Interesse i et presset marked

Selv om Glastad først nå har begynt aktiv markedsføring, beskriver Sunde interessen som god. Han peker særlig på utviklingen i nærliggende områder som Hanekleiva og Sande, hvor tilgjengelige tomter raskt har blitt fylt opp.

– Det har skjedd veldig mye i Holmestrand-området de siste årene, og tomter er et knapphets gode. Da blir dette naturlig neste stopp for aktører som ser sørover fra Drammen.

Flere tomter av tilsvarende størrelse kan ifølge Glastad gjøres byggeklare i løpet av året, med mål om prosjektavklaringer i løpet av 2026. Det er allerede reservert strømkapasitet til de to første tomtene.

– Mange aktører har dårlig tid. De vil ha ferdig regulerte tomter, klar infrastruktur og forutsigbarhet. Det er først nå vi faktisk kan tilby det.

Åpner for automatisering i høyden

Et av de viktigste konkurransefortrinnene i Holmestrand Næringspark er reguleringen for automatiserte høytlagre på opptil 36 meter – en høyde som fortsatt er relativt sjelden i Norge.

– Det er rosinen i pølsa, sier Sunde.

– Flere og flere profesjonelle brukere ønsker å maksimere deler av bygget med høye, automatiserte lagerløsninger. At dette er fullt ut godkjent her, gjør området ekstra interessant for de mest avanserte logistikkaktørene.

Han peker på at nettopp denne typen bygg stiller store krav til regulering, strømtilgang og infrastruktur – faktorer som ofte stopper prosjekter før de kommer i mål.

Færre områder – større risiko

Sunde mener Holmestrand Næringspark også illustrerer en større trend i logistikkeiendomsmarkedet: Det blir stadig vanskeligere å etablere nye, store næringsparker.

– Slike prosjekter er nesten blitt risikosport. Du må tenke 10–20 års perspektiv på regulering, og du må investere betydelige beløp lenge før du vet om du får en endelig avklaring.

Motstand knyttet til natur, landbruk, utmark og transport er ifølge ham blitt en del av hverdagen for utviklere.

– Derfor tror jeg vi vil se enda sterkere konsentrasjon rundt noen få, godt etablerte områder. Det er viktig å gjøre dette skikkelig – på noen få steder – og ikke spre utbyggingen tilfeldig.

Holmestrand Næringspark er forankret i Regional plan for bærekraftig arealpolitikk (RPBA) i Vestfold, hvor området er definert som et av hovedsatsingsområdene for næring.

– Når et område først er pekt ut på dette nivået, følger det et ansvar. Da må man utvikle helhetlig, med riktig infrastruktur og langsiktighet.

Tydelig eksponering langs E18

I tillegg til beliggenheten, trekker Sunde fram synlighet som et viktig, men ofte undervurdert, element.

– Hele prosjektet får svært god profilering mot E18. Spesielt når du kjører nordover mot Oslo, vil du se store deler av næringsparken. For mange virksomheter er det faktisk en betydelig verdi i seg selv.

For Glastad Eiendom er ambisjonen å være en aktiv, langsiktig aktør også videre.

– Vi er en familieeid virksomhet i fjerde generasjon, og vi tenker langsiktig. Dette er et prosjekt vi har brukt mange år på å få i mål, og nå er vi klare for neste fase.