Om kommentaren
Sindre Vesje Bråtebæk og Kristian Småviks kommentar om markedet for logistikkeiendom på Østlandet er en del av Akershus Eiendoms analyse av logistikksektoren Innsyn & Utsyn - analyse og siste nytt fra makroøkonomi og eiendomsmarked. Du kan lese markedsrapporten i sin helhet her.
Sterk leieprisvekst i Europa og i Norge
Avkjølingen i norsk og internasjonal økonomi de to siste årene har bidratt til lavere konsum, noe som har truffet flere store logistikkaktører og netthandelsaktørene mest av alle. Likevel observerer vi at leieprisene for logistikkareal har fortsatt å stige, både i Norge og flere andre europeiske land. På tross av de kortsiktige utfordringene flere leietakere nå står i, var utleieaktiviteten i det europeiske logistikkmarkedet i andre kvartal opp 12 prosent fra første kvartal, og 14 prosent høyere enn snittet fra 2015-2019.
Samtidig var nybyggingsaktiviteten ned 20 prosent år over år, og utleiemarkedet for logistikkareal i Europa er presset. Dette er også tilfelle i Stor-Oslo, noe som har resultert i sterk leieprisvekst.
Årlig leieprisvekst (CAGR) de siste fem årene overstiger 11 prosent på Alnabru, 9 prosent på Berger og 7 prosent på Gardermoen.
Bakgrunnen for leieprisveksten varierer mellom parkene. I flere av de mest attraktive parkene tettest på Oslo har leieprisveksten vært drevet av et tilbud som ikke møter den økte etterspørselen ettersom parken har nådd full utnyttelse de siste årene.
Leieprisutviklingen i de mindre sentrale parkene preges imidlertid av en annen prisdynamikk, der leieprisene i større grad beregnes som en funksjon av utviklingskostnader og tomteverdi – yield-oncost.
De siste års stigende byggekostnader og økte avkastningskrav har gitt bred leieprisvekst også i disse logistikkparkene. I enkelte tilfeller på lik linje med de pressede parkene. Forventninger om mer stabile byggekostnader og fallende markedsrenter gir derimot grunn til å tro at videre leieprisutvikling vil bli todelt.
Stadig mer presset tilbudsside
Akershus Eiendom har gjennom en omfattende analyse vurdert hver tomt avsatt til lager, logistikk og industri i kommuneplanens arealdel for et utvalg logistikkparker rundt Oslo.
I analysen har vi forutsatt at tomter med lager og logistikkformål kan bygges ut med et fotavtrykk på 50 prosent.
Analysen vurderer både ubebygde tomter og utnyttelsesgraden for allerede bebygde tomter. På denne måten kan konkurransesituasjonen i hver enkelt logistikkpark avdekkes.
En park som har lyktes godt med å bli den «neste» store logistikkparken etter logistikkområdene sentralt i Groruddalen er Berger. Parken har jevnt blitt utviklet over 20 år, og har de siste få årene nådd tilnærmet full kapasitet.
God tilbudsside lenger ut fra Oslo
Lenger ut fra Oslo, men samtidig innen fornuftig kjøreavstand, har vi flere parker med tilgjengelige utviklingstomter. Gardermoen er et godt eksempel på en park med god kapasitet. Reguleringen tilsier i dag en tomtebank for utvikling i gjeldene kommuneplan som er omtrent fire ganger så stor som dagens bebygde areal. Her har man med andre ord rikelig med tomt til å svare opp etterspørselen. Likevel har Gardermoen opplevd solid leieprisvekst, og siden 2020 har leieprisene økt med 30 prosent. Leieprisveksten her har i stor grad blitt drevet av økte kostnader og økte avkastningskrav, som krever økte leier.
I logistikkparkene vi har kartlagt ser vi en tydelig variasjon i total utnyttelse. I figuren under ser vi at de mest sentrale områdene rundt Oslo har nådd full utnyttelse. Ser man lenger ut fra Oslo finnes derimot flere parker som har en romslig tilbudsside og kan tilby gode alternativer til en lavere leiepris.
Logistikkparker som Gardermoen, Vestby, Moss, med flere fremstår nå som stadig mer attraktive for store aktører som skal etablere seg fremover.
Stabil utvikling i parkene med tilgjengelig kapasitet
Basert på bedre økonomiske rammevilkår for lager- og logistikkaktører fremover forventer vi økt etterspørsel i utleiemarkedet. Sammen med den pressede tilbudssiden i flere logistikkparker som beskrevet over, forventer vi leieprisvekst på 5 til 10 prosent de kommende årene.
For områder med mye tilgjengelig tomt venter vi derimot en stabil utvikling i leieprisene. Yieldon-cost vil fortsette å drive leieprisdynamikken til man får en mer knapp tilbudsside. Det er åpenbare lokale forskjeller. Logistikkparker med konsentrert eierskap vil ha lavere konkurranse internt i logistikkparken, som vil kunne påvirke fremtidig leieprisutvikling positivt.
Samtidig er korte kjøreavstander rundt Oslo, og konkurransen fra andre parker alltid tilstedeværende.
Ringer-i-vann-effekt gir økt etterspørsel
Fulle logistikkparker i mange av de etablerte parkene gir en ringer i vann-effekt for nye områder. Berger var det neste området aktørene så til når Groruddalen ble fullt utnyttet. Det samme observerer vi nå, hvor aktører må se lengre ut for å finne alternativer, og flere av de tilvoksende områdene konkurrerer nå om de samme leietakerne. For leietakerne er nærhet til motorveier og store byer, samt tilgang til arbeidskraft, avgjørende faktorer. For leietakere som er mer prissensitive, eller som ikke er avhengig av å sitte tettest på Oslo, er flere av de nyere parkene gode alternativer.
Konklusjon
På grunn av forventninger om en styrking av etterspørselen i leiemarkedet, venter vi en leieprisvekst på 5 til 10 prosent i tiden fremover. Våre analyser av tilbudssiden i logistikkmarkedet peker riktignok på en todeling i markedet, og vi forventer kun leieprisvekst i logistikkparkene med en presset tilbudsside. Ettersom leieprisene i de mest sentrale logistikkparkene har steget mer enn enkelte leietakere er villige til å betale, ser vi at flere leietakere nå retter blikket mot områder stadig lenger utenfor Oslo for å finne egnede lokasjoner.
