Kronikk av Kari Due-Andresen om logistikkmarkedet:

Kari Due-Andresen fra Akershus Eiendom gir sin halvårlige vurdering av logistikkmarkedet.

Fotos: Istockphoto / Akershus Eiendom

Store trender presser logistikkmarkedet

Geopolitisk risiko har blusset opp i det siste, og vil trolig være en betydelig kilde til usikkerhet framover. Samtidig fortsetter netthandelen å ta markedsandeler fra tradisjonell butikkdrift. Framover vil trolig behovet for lager- og logistikkeiendom holde seg høyt, samtidig som tilbudssiden begrenses, blant annet av hensynet til bærekraft.

Kari Due-Andresen Kari Due-Andresen Kari Due-Andresen ARTIKKELEN BLE FØRST PUBLISERT PÅ HJEMMESIDENE TIL AKERSHUS EIENDOM

Publisert 25.03.2024 - 00:00

Geopolitisk risiko

Etter finanskrisen og fram til Donald Trump ble president i USA var det relativt rolig med tanke på geopolitiske utfordringer. Trump satt i gang en handelskrig med Kina, vi har vært gjennom en pandemi, og den geopolitiske risikoen har blusset opp flere ganger de siste årene.

Rivaliseringen mellom USA og Kina har vokst seg sterkere over de siste årene og gjør at man i større grad må velge side. Kinas sabelrasling overfor Taiwan kan i verste fall bli til noe mer og gjøre handel med Kina eller handelsruter via Sør-Kina-havet vanskelig.

Russlands invasjon av Ukraina gjør at råvarer må skaffes fra nye kilder, og man kan ikke lenger fly over Russland, men må ta omveier.

Krigen mellom Israel og Hamas har bidratt til å gjøre Rødehavet og Suez-kanalen til en nærmest ufarbar vei. Dette har igjen ført til at fraktkostnadene presses opp.

Artikkelforfatteren

Sjeføkonom Kari Due-Andresen i Akershus Eiendom leverer hvert halvår en analyse av tilstanden innen markedet for logistikkeiendom. Analysen publiseres også på selskapets hjemmeside og republiseres i Logistikk Inside etter tillatelse.
Kari Due-Andresen er daglig leder, og i tillegg sjeføkonom og leder for research og analyse i Akershus Eiendom.

Hun har over 20 års erfaring med finans- og samfunnsøkonomisk analyse.
Jobbet i Handelsbanken fra 2011-2021, og som sjeføkonom fra 2015.
Har tidligere vært seniorrådgiver i avdelingen for pengepolitikk i Norges Bank.
Har også erfaring som finansanalytiker i DNB Markets og forskningsassistent ved Økonomisk Institutt ved Universitetet i Oslo (UiO).
Har mastergrad i samfunnsøkonomi fra UiO, siviløkonomstudiet ved Norges Handelshøyskole (NHH), og har gått Sjefskurset ved Forsvarets Høyskole (FHS).

Det er presidentvalg i USA i år, og dersom Donald Trump vinner, har han varslet at USA ikke vil forsvare NATO-allierte som ikke bruker nok penger på eget forsvar. Dette kan være et valgkamputspill, men bidrar uansett til å øke den geopolitiske usikkerheten.

De nærmeste årene vil trolig geopolitikk være en betydelig kilde til usikkerhet, og for produksjonsselskaper og handelsaktører taler dette for å ha en føre-var-tilnærming til sin produksjon og sitt varelager for å redusere sårbarhet i verdikjeden.

Mange selskaper søker samarbeidspartnere som er nærmere seg selv, enten fysisk eller verdimessig. «Near-shoring» og «friendshoring» er begreper som har dukket opp og som blir stadig mer aktuelle. Dette har igjen bidratt til et økt behov for produksjonskapasitet og lagerfasiliteter nærmere hjemmemarkedet. Trolig vil geopolitisk usikkerhet kunne bidra til at behovet for lager- og logistikkarealer holder seg høyt de nærmeste årene.

Netthandelen tar markedsandeler

En annen svært viktig driver bak etterspørselen etter lager- og logistikkareal er den sterke netthandelstrenden. I Norge begynte netthandelen å skyte fart fra 2010, og fikk et ekstra løft under pandemien.

Pandemien bidro til en kraftig vekst i varekonsumet på bekostning av tjenester. Siden restriksjonene ble fjernet har konsummønsteret normalisert seg igjen, med en svekkelse i varekonsum som konsekvens. Imidlertid har netthandelen klart seg bedre enn samlet detaljomsetning. Likevel er andelen netthandel fortsatt relativt lav i Norge.

Per i dag utgjør netthandelen 7-8 prosent av samlet detaljomsetning, mens den i Sverige utgjør rundt 15 prosent . Framover venter vi at netthandelen i Norge vil fortsette å ta markedsandeler fra tradisjonell butikkdrift.

Dette tilsier også at etterspørselen etter lagerog logistikkarealer i Norge vil fortsette å stige i årene som kommer. Det nærmeste året er det imidlertid ventet en relativt svak økonomisk utvikling, både i Norge og internasjonalt. Ifølge varehandelsaktørene i Norges Banks regionale nettverk, venter de et videre fall i omsetningen det kommende kvartalet, og sentralbanken venter at samlet konsum vil utvikle seg nokså flatt for 2024 totalt sett.

Svakt konsum vil kunne dempe behovet for lagerkapasitet midlertidig. På den andre siden er mange handelsaktører relativt langsiktige i vurderingene av sine kapasitetsbehov.

Kari Due-Andresen blir ny toppsjef i Akershus Eiendom

Hensynet til bærekraft

Samtidig som behovet presses opp over tid, er det noen forhold som kan begrense tilbudssiden i lager- og logistikkmarkedet. Økt fokus på bærekraft har bidratt til at lokalpolitikerne flere steder er mer restriktive med å tillate utbygging av urørt natur eller dyrkbar mark. Dersom arealer skal bygges ut, ønsker politikerne ofte formål som bidrar til arbeidsplasser eller boliger for innbyggerne. Disse hensynene vil trolig kunne begrense hvor mye areal som blir frigjort for bygging av lager- og logistikkfasiliterer i Norge i årene som kommer.

Konklusjon

Geopolitisk risiko og en sterk netthandelstrend tilsier at behovet for lager- og logistikkfasiliteter i Norge vil være høyt i årene som kommer. Samtidig vil hensynet til bærekraft trolig bidra til å begrense hvor mye areal som kan benyttes til lager- og logistikkformål. Samlet sett kan dette over tid bidra til en større knapphet på tilgjengelige arealer i lager- og logistikkmarkedet enn vi har observert fram til nå.