"Fra motvind til medvind for logistikkeiendom"

Sjeføkonom Kari Due-Andresen i Akershus Eiendom leverer hvert halvår (august og februar) en analyse av tilstanden innen markedet for logistikkeiendom i Logistikk Inside. Analysen publiseres også på selskapets hjemmeside.

Høy pris- og kostnadsvekst og aggressive renteprognoser

Siden vår forrige logistikkrapport i februar har vi fått nye korona-nedstengninger i Kina og ikke minst en krig i Europa. Dette har bidratt til å forlenge problemene i internasjonale verdikjeder. I tillegg har energiprisene blitt svært høye, som igjen trekker opp prisen på transport og energikrevende produksjon. Russland og Ukraina er dessuten store leverandører av trevarer og metaller til det europeiske markedet, noe som bidro til en markant prisoppgang på disse produktene på vårparten i år. Materialkostnadene for byggebransjen i Norge har dermed steget videre i år fra allerede høye nivåer før jul. Den siste tiden har imidlertid prisene på trelast og metaller kommet en del ned igjen på verdensmarkedet, men er fortsatt 40-50 prosent høyere enn de var før pandemien. På den andre siden har prisen på betong og betongelementer, som er svært energikrevende i produksjonen, tatt seg opp (Fig. 1).

Det tar en viss tid før prisene på verdensmarkedet slår inn i byggekostnadsindeksen her hjemme. Dette taler for at prisutviklingen på trelast og metaller på kort sikt vil bidra til å dempe byggekostnadene for norske bedrifter, mens betong trolig vil trekke motsatt vei. I tillegg til at materialkostnadene har tatt seg kraftig opp, har arbeidsmarkedene blitt svært anstrengt både i Norge og hos våre handelspartnere, noe som bidrar til å forsterke kostnadspresset. Både veksten i produsentpriser og konsumpriser har blitt svært høy, og vi må tilbake rundt 40 år for å finne tilsvarende høy inflasjon. Som følge av den kraftige kostnads- og prisveksten har sentralbankene revidert sine renteprognoser kraftig opp, og Norges Bank satt nylig styringsrenten opp til 1,75 prosent (Fig. 2).

Ved rentemøtet i juni varslet Norges Bank at styringsrenten skulle opp til 2,25 prosent innen årsskiftet, men som følge av langt høyere prisvekst enn ventet i sommer, tror nå markedet at styringsrenten blir satt opp enda mer (Fig. 3).

Markedsprisingen indikerer en forventning om at styringsrenten skal opp til 3,25 prosent innen årsskiftet, og til 3,5 prosent innen neste sommer. De lange rentene har allerede steget til relativt høye nivåer, og vil ifølge konsensusforventningen bli liggende rundt dagens nivå det nærmeste året før den avtar (Fig. 4).

Det går for tiden godt i norsk økonomi, med høy aktivitet og svært lav arbeidsledighet. Imidlertid vil trolig høye renter bidra til svakere vekst i konsum og investeringer i tiden som kommer.

Kort sikt: motvind for varekonsum

Under pandemien ble varekonsumet både i Norge og globalt svært høyt som følge av at tjenestesektoren ble stengt ned. I kjølvannet av at tjenestesektoren har åpnet opp igjen, har folk strømmet tilbake til restauranter og hotell, og varekonsumet har blitt nedprioritert. Siden årsskiftet har dermed varekonsumet trendet nedover, mens tjenestekonsumet har trendet opp (Fig.5).

Netthandelen, som nådde nye høyder under pandemien, har også fått føle på nedgangen i varekonsumet den siste tiden. Men til tross for svak utvikling siden årsskiftet, har netthandelen klart seg langt bedre enn samlet detaljomsetning (Fig. 6).

Ser man på konsumandeler, ser det ut til at normaliseringen av konsummønsteret, hvor varekonsum svekkes til fordel for tjenestekonsum, har litt mer å gå på. Dette vil i så fall innebære en videre nedgang for detaljhandelen på helt kort sikt. Ifølge Norges Banks regionale nettverk venter detaljhandelsbedriftene en nedgang i omsetningen de nærmeste seks månedene, og det i en periode hvor norske bedrifter totalt sett venter god vekst (Fig. 7).

De nærmeste ett til to årene vil trolig også høy prisvekst og rask renteoppgang dempe samlet konsum. Nedgangen i varekonsum og netthandel vil kunne bety et relativt mindre behov for lagerplass på helt kort sikt, men aktørene er gjerne mer langsiktige enn som så. På lengre sikt, er utsiktene for lager og logistikkeiendom svært positive.

Gode utsikter lengre fram

Når normaliseringen av konsummønsteret er unnagjort og norsk økonomi er ute av en varslet nedkjøling som følge av høyere renter, venter vi at varekonsumet vil finne tilbake til sin positive veksttrend fra før pandemien. Netthandelen fikk seg et ekstra løft under pandemien, men trenden var sterk også før dette. Mens samlet detaljomsetning har steget med 1-2 prosent per år fra 2010 til og med 2019, har netthandelen steget med 10 prosent årlig i snitt i den samme perioden (Fig. 8).

Etter en kortsiktig korreksjon som følge av konsumnormalisering og høyere renter, venter vi at netthandelen vil fortsette å vokse langt sterkere enn samlet varekonsum, noe som skulle tilsi et økende behov for lager og logistikkeiendom på sikt. I tillegg til en sterk netthandelstrend, gjør flere andre forhold at lagerbehovet trolig vil være høyt i årene som kommer. Pandemien har vist hvor sårbare de globale verdikjedene er, og krigen i Europa har bidratt til et enda sterkere søkelys på forsyningssikkerhet. I tillegg kan økende klimautfordringer og ekstremvær føre til forstyrrelser i verdenshandelen framover. Denne sommeren har eksempelvis ekstrem tørke ført til at Rhinen, en svært viktig transportåre i Tyskland, Nederland og Sveits, har blitt så godt som ufremkommelig grunnet lav vannstand. Alle disse forholdene gjør at lagerbehovet trolig vil forbli høyere enn før. Dessuten vil hensyn til ESG og rask utvikling i teknologiske løsninger for lager og varehåndtering trolig også innebære økende investeringer i lager-infrastruktur.

Konklusjon

På kort og lengre sikt vil trolig motstridende krefter påvirke behovet for lager og logistikkeiendom. På kort sikt venter vi at en normalisering av konsummønsteret, sammen med svært høy kostnadsvekst og rask renteoppgang, vil føre til svakere varekonsum og netthandel, noe som isolert sett kunne tilsi et lavere lagerbehov. Høye renter kan også legge en demper på investeringsaktiviteten de nærmeste månedene. På lengre sikt, ligger det imidlertid an til at lagerbehovet vil være permanent høyere enn før pandemien. Samtidig vil trolig ESG og teknologisk utvikling innebære et behov for økende investeringer i lager- og logistikkeiendom i årene som kommer. Gitt at logistikkaktørene har en lang horisont, venter vi at de i stor grad vil se igjennom de kortsiktige utfordringene.